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¿Qué es un contrato de compraventa sobre medida y cuáles son sus efectos?

Por Redacción IUS VERUM, 29 de junio de 2022

Según el artículo 1574 del Código Civil, una compraventa sobre medida se configura cuando el precio se determina en razón de un tanto por cada unidad de extensión; en esa línea, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cantidad acordada en el contrato; caso contrario, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más y, el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo faltante.

El presente caso es un recurso de casación interpuesto por la empresa Constructora Continente Sociedad Anónima contra la sentencia de vista que revocó el auto apelado que declaró infundada la excepción de caducidad, en el proceso seguido por la empresa contra Gerardo Chiclla Torres sobre cumplimiento de contrato.

ANTECEDENTES

Al inicio del proceso, la empresa Constructora Continente S.A. interpuso una demanda sobre cumplimiento de contrato contra Gerardo Chiclla Torres. La parte demandante alega que el 22 de junio de 2007 suscribieron con el demandado un contrato de compraventa transfiriéndose un inmueble de un área de 31,000.00 m2, ubicado en el Ex Fundo Chuquitanta, distrito de San Martin de Porres. No obstante, al momento de realizarse la memoria descriptiva y el plano perimétrico por la municipalidad correspondiente, se constató y verificó que el área tiene una extensión superficial de 29,680.60 m2; en tal sentido, se concluyó que existe un área faltante de 1,319.40 m2 que no se ha transferido al comprador. Así mismo, teniendo en cuenta que el precio fue de US$20.00 por cada metro cuadrado, el inmueble tiene un valor total de US$620,000.00; sin embargo, con la existencia de área faltante se ha pagado en exceso un monto total de US$26,388.00. Con lo sustentado, la demanda tiene como pretensión principal, que el demandando cumpla con la entrega del área del terreno faltante de 1,319.40 m2, y como pretensión alternativa, se compense el valor del área faltante valorizado en US$26,388.00 con la suma de US$22,226.00, derivado de dos letras de cambio por US$11,111.00 y US$11,115.00 a favor del demandado.

Ante la demanda, el señor Gerardo Chiclla Torres deduce excepción por caducidad, alegando que la parte demandante está haciendo uso de la acción estimatoria prevista en el artículo 1513 de Código Civil; en tal sentido, al amparo del artículo 1514, que hace referencia al artículo 1513, la acción caduca a los 6 meses si se trata de un bien inmueble.

El A quo, mediante la resolución número nueve, declaró infundado la excepción de caducidad. Argumenta que la demanda versa sobre el cumplimiento del contrato o alternativamente la compensación del pago; por lo tanto, no existe un plazo de caducidad contemplado por ley para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato. En esa misma línea, el juzgado de primera instancia declaró infundada la demanda. La decisión se sustenta en la cuarta cláusula del contrato de compraventa, puesto que, este señala que las partes declararon que entre el precio y el bien existe una justa y perfecta equivalencia. Tras la apelación de la sentencia, la Corte Superior revocó la resolución número nueve y, reformándola la declaró fundada; consecuentemente, se anuló todo lo actuado y concluyó el proceso; de esta manera careció de sentido pronunciarse por la decisión de primera instancia. La Corte Superior sostiene que el demandante está ejerciendo una acción por vicios ocultos tomando en cuenta que el inmueble tendría un área menor que lo acordado en el contrato; en tal sentido, estaría amparándose en el artículo 1503 del Código Civil, que hace referencia al saneamiento de vicios ocultos. Entonces, como la pretensión del demandante no es la resolución del contrato, sino la entrega del área faltante o, como alternativa, la compensación del valor del área faltante por el valor del saldo del precio.

RESOLUCIÓN DE LA CORTE SUPREMA

La Corte Suprema precisa que el conflicto radica en determinar si la acción del demandante es una de cumplimiento del contrato o, por el contrario, es una acción estimatoria previsto en el artículo 1513 y 1514 del Código Civil.

Tomando como punto sustancial la pretensión de la demanda, la Corte Suprema sostiene que la compraventa que sustenta la demanda es una sobre medida, puesto que, el precio ha sido fijado en función a cada metro cuadrado a razón de veinte dólares americanos; por lo tanto, se concluye que es aplicable el artículo 1574 del Código Civil. Dicho artículo establece que, si el precio se determina en razón de un tanto por cada unidad de extensión, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cantidad acordada en el contrato; caso contrario, en el caso específico, el vendedor deberá devolver el precio correspondiente a lo faltante; en ese sentido, en el presente caso se discute el cumplimiento de una compraventa sobre medida regulada en el artículo 1574 del Código Civil. Por consiguiente, el artículo 1513 y 1514 es inaplicable al caso, ya que están referidos al saneamiento por vicios ocultos. En último término, se colige que la instancia de mérito infringió el principio de congruencia procesal; por lo tanto, se vulneró el derecho a la debida motivación.

Por todos los fundamentos expresados, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia declararon fundado el recurso de casación interpuesto por la demandante Constructora Continente Sociedad Anónima; consecuentemente, casaron la resolución apelada. Se declaró nula la sentencia de vista expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. Ordenaron que se emita una nueva sentencia con arreglo a ley.

Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República. (2015).

Casación N°1099-2017, LIMA. Recuperado de: https://diariooficial.elperuano.pe/Casaciones

Editor: Kevin Sandoval Bendezu
Estudiante de la Universidad Científica del Sur

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