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¿La venta de un bien ajeno implica la transferencia del bien o solo un compromiso de venta?

Por Redacción IUS VERUM, 16 de agosto de 2022

Conforme a la Casación N.º 2283-2017 TACNA, la venta de un bien ajeno no transfiere la propiedad, sino que, configura una promesa de venta regulado en el artículo 1537 del Código Civil. En tal sentido, una de las partes se compromete a adquirir el bien a favor de la otra parte, sabiendo ambas que el bien es ajeno.

El presente caso es un recurso de casación interpuesto por Manuel Chambilla Tarqui contra la sentencia de vista que confirmó la sentencia de primera instancia, la misma que, declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico. Accesoriamente, se solicitó la cancelación del asiento registral y la indemnización por daños y perjuicios.

El 12 de enero de 2012 Manuel Chambilla Tarqui interpone una demanda de nulidad de acto jurídico por la causal de fin ilícito, sobre la escritura pública de compraventa y el contrato privado de trasferencia de lote de terreno ubicado en el distrito Coronel Gregorio de la provincia y región de Tacna, inscrita en la partida N° p20029583, ambos actos fueron otorgados por Juan Crisóstomo Chávez Machaca a favor de Marisela Romero Ñaupa.

La parte demandante sustenta la demanda alegando que el inmueble sub litis es adquirido por Juan Crisóstomo el 3 de mayo de 1989 mediante un contrato de compraventa a plazos. El 24 de enero de 1990 Juan Crisóstomo transfiere dicho inmueble, como propietario y vendedor, al demandante Manuel Chambilla; no obstante, el 13 de septiembre del 2005, el demandado vuelve a vender el terreno a la también demandada Marisela Romero Ñaupa. Posteriormente, el 11 de julio de 2007, Juan Crisóstomo sanea e inscribe la propiedad a su nombre, acreditándose que al momento de suscribirse el contrato de compraventa del inmueble sub litis, los demandados tenían conocimiento del contrato celebrado el 24 de enero de 1990, donde Juan Crisóstomo trasfiere dicho terreno a Manuel Chambilla.

La contraparte, Marisela Romero, contesta la demanda solicitando se declare infundada la demanda y se pague una indemnización por daños y perjuicios a cargo del demandante. Señala que en julio del 2005 acordó verbalmente con Juan Crisóstomo el traspaso del terreno. Al momento del acuerdo, se precisó que el terreno no estaba inscrito y tenía deudas con la empresa nacional de edificaciones (en adelante enace) a causa del contrato de compraventa del terreno sub litis, suscrito entre el codemandado y enace. Juan Crisóstomo se comprometió a regularizar e inscribir el terreno, para después venderlo a Marisela Romero. Así mismo, se entregó una carta poder para que la recurrente disponga del terreno y pueda construir su vivienda sin limitaciones. Por último, el 13 de setiembre de 2005, ambos codemandados celebraron un contrato privado de trasferencia de terreno.

Respecto al contrato entre el codemandado, Juan Crisóstomo y enace, en la cláusula quinta de dicho contrato, se señala que el banco de vivienda del Perú (Banvip) se reserva la propiedad hasta que el precio sea cancelado en su totalidad; en esa misma línea, el comprador se obliga a no trasferir, arrendar, ceder en usufructo, hipotecar, gravar el inmueble antes de su cancelación, con excepción de que enace lo autorice. En tal sentido, se puede evidenciar que el supuesto contrato suscrito entre Juan Crisóstomo y Manuel Chambilla, donde se transfiere el terreno en litigio, deviene en nulo de pleno derecho, puesto que, su origen persigue un fin ilícito y es contrario al propio contrato.

Por su parte, Juan Crisóstomo, contesta la demanda indicando que es falso que haya vendido el inmueble al demandante y, desconoce al pago del autoevaluó del año 1989 realizado por el Manuel Chambilla, puesto que, se hizo sin su consentimiento. Así mismo, señala que es imposible que haya realizado la venta de un bien del cual no es propietario; salvo se haya realizado una trasferencia de derechos y acciones y no, una compraventa.

En primera instancia, el Cuarto Juzgado Civil Permanente de la Corte Superior de Tacna, declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico y lo accesorio. La sala sustenta su decisión señalando que, el contrato de compraventa de terreno, celebrado entre el demandado Juan Crisóstomo Chávez y la codemandada Marisela Romero Ñaupa está debidamente acreditado; puesto que, se transfirió el bien para que en representación del vendedor se realizara los pagos correspondientes a las cuotas pendientes por el terreno, para que posteriormente se formalice y se inscriba en los registros. Por lo que no se evidencia ningún fin ilícito o alguna mala fe por parte de la compradora. Así mismo, se sabe que, al cumplirse con los pagos pendientes con Banvip, entidad que ostentaba la propiedad, recién se viabiliza la trasferencia de propiedad. Por otro lado, el recurrente ha presentado un contrato de compraventa celebrado el 24 de enero de 1989; no obstante, el demandado Juan Crisóstomo, en ese momento no era el propietario, sino Banvip, que se reservó el derecho de propiedad hasta la cancelación total del predio. En tal sentido, el demandado, tiene un derecho expectaticio para sanear o perfeccionar la trasferencia de la propiedad sub litis.

En segunda instancia, la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Tacna, confirma la sentencia de primera instancia, argumentado que la compraventa del bien inmueble ha sido adquirida por Marisela Romero, siguiendo el trámite de acuerdo a la ley, elevándose a escritura pública e inscribiéndose la misma, por lo que, no se evidencia un fin ilícito contrario a la ley. Así mismo, el codemandado Juan Crisóstomo no ostentaba el derecho de propiedad del terreno sub litis, como se puede acreditar en el contrato de compraventa a plazo de lote básico emitido por enace a través de Banvip, donde se estipula de manera expresa la reserva de propiedad hasta la cancelación total del precio del predio, el cual se produjo el 19 de junio de 2007.

Habiéndose declarado procedente el recurso de casación, la Corte Suprema analizó doctrinariamente dos instituciones jurídicas, el contrato con reserva de propiedad y la venta del bien ajeno; puesto que, en el presente caso, se pone en materia de conflicto el derecho de propiedad en relación a dos compraventas de un mismo bien.

Ahora bien, se sabe que Juan Crisóstomo adquirió el terreno en litigio en un contrato de reserva de propiedad; es decir, el transferente del negocio jurídico conservó la propiedad del bien hasta la cancelación total del predio, tal como lo regula el artículo 1583 del Código Civil. En tal sentido, cuando el demandado, Juan Crisóstomo Chávez, trasfirió el bien a favor de Manuel Chambilla, aún no era el propietario de dicho terreno, sino la empresa que se reservó la propiedad, por lo tanto, ambas partes sabían que se trataba de un bien ajeno bajo el criterio de presunción de conocimiento de las inscripciones registrales; de ello, se colige que el contrato en cuestión era en realidad un contrato sobre bien ajeno. De esta manera, se puede apreciar que dicho contrato tiene una connotación distinta jurídicamente, puesto que, al momento de celebrarse el contrato de compraventa entre el demandante y el demandado sobre el predio sub litis, no fue una transferencia sino una promesa de venta, puesto que, Juan Crisóstomo aún no era el propietario del terreno en disputa. En consecuencia, si se trata de la venta de un bien ajeno (artículo 1537 del Código Civil) rigen lo dispuesto en los artículos 1470 y 1472 del Código Civil referentes a la promesa de obligación. En ese sentido, ante el incumplimiento de una obligación surge el mecanismo de la indemnización, según el artículo 1470.

Si bien puede haber existido una doble venta, este no genera por sí misma la nulidad del acto jurídico, ya que, para tal fin, se tendría que acreditarse un vicio estructural en el negocio jurídico que se demanda. En esa misma línea, tras el análisis de los hechos, se puede acreditar que la demandada, Marisela Romero, adquirió el bien y no era necesario conocer la trasferencia anterior a favor de Manuel Chambilla, pues tal como ya se indicó, solo era acreedor de una promesa de venta, mas no, de la transferencia como tal del inmueble sub litis. Por lo tanto, no existe ningún motivo que presuma la existencia de un fin ilícito en el acto jurídico que se quiere anular.

En suma, Marisela Romero desarrolló su comportamiento públicamente con la finalidad de adquirir el bien conforme a la ley y, teniendo en cuenta los antecedentes registrales, tal como el contrato con reserva de propiedad y la necesidad de formalizar el acto jurídico.

Por todos los fundamentos expresados, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, declararon infundado el recurso de casación interpuesto por Manuel Chambilla; en consecuencia, no casaron la sentencia de vista.

Referencia bibliográfica

Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República (2017). Casación N° 2283-2017 TACNA. Recuperado de: https://diariooficial.elperuano.pe/Casaciones

Editor: Kevin Sandoval Bendezu

Estudiante de la Universidad Científica del Sur

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