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¿El tercero adquiriente de un bien inmueble tiene derecho de propiedad si el origen de este es fraudulento?

Por Leslie Anyosa Lopez, 21 de abril de 2023

Conforme al EXP. N. °05569-2025/TC, sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 14 de julio de 2020 la cual tiene como asunto un recurso de agravio constitucional interpuesto por Alicia Chávez Garayar contra la resolución de fojas 310 de fecha 20 de abril de 2015, expedida por la Segunda Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad, que declaró improcedente su demanda de amparo.

Mediante el recurso de amparo, la demandada Alicia Chávez Garayar solicita la nulidad del contrato de compraventa celebrado el 23 de mayo de 2000, pues el Segundo Juzgado Especializado Civil Transitorio de Descarga de la Corte Superior de Justicia de La Libertad declaró infundada su demanda de mejor derecho de propiedad, reivindicación y pago de rentas interpuesta contra  la sociedad conyugal conformada por los demandados José Aniceto Vásquez Pérez y Lola Noemí Rodríguez Chávez de Vásquez, asimismo, contra el BBVA Banco Continental en calidad de litisconsorte necesario pasivo.

La apelante sostiene que es propietaria del inmueble ubicado en el número 32 de la manzana B-1 de la segunda etapa de la urbanización San Andrés de la ciudad de Trujillo, la cual adquirió mediante un contrato de compraventa celebrado con la inmobiliaria San Vicente, contrato que fue elevado a escritura pública el 21 de diciembre de 1972 y que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble de La Libertad. En el año 2000, la demandante Alicia Chávez Garayar toma conocimiento de que su propiedad había sido transferida de manera fraudulenta a través de tres contratos de compraventa suscritos el 20 de abril, 12 y 23 de mayo del 2000. Ante esa situación, la demandante acude a una entidad judicial y solicita la nulidad de acto jurídico, demostrando que su documento de identidad, firma y huella dactilar habían sido falsificados; logrando así la nulidad de los contratos de compraventa celebrados el 28 de abril y 12 de mayo de 2000. Sin embargo, no logró que se declare la nulidad del contrato de compraventa que se celebró el 23 de mayo de 2000, pues la Sala consideró que los propietarios del bien inmueble José Aniceto Vásquez Pérez y Lola Noemí Rodríguez Chávez de Vásquez figuran como terceros adquirientes de buena fe.

Tras ello, Alicia Chávez Garayar inicia un segundo proceso judicial contra José Aniceto Vásquez Pérez y Lola Noemí Rodríguez Chávez de Vásquez para recuperar su propiedad interponiendo como tema mejor derecho de propiedad, reivindicación y pago de rentas. Los jueces de primera y segunda instancia determinaron la nulidad del contrato de compraventa y sus derechos sobre el bien inmueble, sin embargo, de forma contradictoria no le restituyeron la propiedad del inmueble debido a la supuesta buena fe de los demandados adquirientes del bien inmueble y al ser considerados terceros en la adquisición del bien. La demandante señala que no se fundamentó el porqué se considera a los demandantes como adquirientes de buena fe y señala que el único sustento de la Sala es la intervención de BBVA Banco Continental a través de un mutuo hipotecario, en el cual se omitió valorar que dichos terceros son conocidos como traficantes de terrenos en su localidad y, asimismo, se deberían cuestionar que las tres transferencias de dominio se realizaron en un plazo de 20 días.

Después de que las dos instancias en las cuales que se determinó improcedente la solicitud de Alicia Chávez Garayar para declarar nulo en contrato de compraventa y la reivindicación de la propiedad motivo de litigio, el caso es tomado por el Tribunal Constitucional para emitir un procedimiento de fondo y verificar si se ha vulnerado o no el derecho al debido proceso las anteriores resoluciones judicial.

El Tribunal Constitucional menciona sobre los argumentos de primera y segunda instancia que estos presentan un correcto razonamiento al considerar que los demandados José Aniceto Vásquez Pérez y Lola Noemí Rodríguez Chávez de Vásquez como propietarios de bien inmueble conforme al principio de la buena fe procesal. Respecto a dicho principio y al caso, la sala menciona lo siguiente:

“[…] Conforme se ha demostrado con el Expediente N° 2637-2000, ha quedado subsistente el acto jurídico de compraventa y mutuo de dinero con garantía hipotecaria celebrada entre los vendedores Elio Roberto Chávez y Cristina del Pilar Otero Velazco de Chávez a favor de los compradores, hoy codemandados, José Aniceto Vásquez Pérez y Lola Noemí Rodríguez Chávez de Vásquez, con intervención del Banco Continental — Sucursal Trujillo, en virtud del principio de buena fe pública registral; […] el aludido principio de buena fe pública registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho que finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede implicar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello, es que para morigerar (refrenar o contener) tal sacrificio, el legislador ha dificultado el acceso al principio de buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil.”

Y a partir de ello, el Tribunal Constitucional señala que los demandados José Aniceto Vásquez Pérez y Lola Noemí Rodríguez Chávez de Vásquez obtuvieron la propiedad mediante un título oneroso y de buena fe y que por lo tanto adquieren derecho del tercer adquiriente, basándose además en que ellos adquirieron bajo la certeza de lo que se publicitaba en los Registros Públicos.

En base a los argumentos mencionados el Tribunal Constitucional corrobora que las sentencias de primera y segunda instancia cuestionadas contienen, en forma suficiente, las razones que justificaron su sentido resolutivo desestimatorio. Y se declara INFUNDADA la demanda de amparo interpuesta por Alicia Chávez Garayar.

Referencia bibliográfica:

Tribunal Constitucional – EXP. N.° 05569-2015-PA/TC.  Pleno – Sentencia 404 – 2020 (24 de julio de 2020). https://bit.ly/43y4ClT

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